En los últimos 12 meses, al día de la fecha, se
realizaron apenas 485 presentaciones en el municipio para diferentes desarrollos
inmobiliarios privados. Incluso, la mayoría de ellas corresponden a obras que
se retoman y no a proyectos nuevos. La cifra es alarmante si se la compara con
todo 2015, cuando se efectuaron 1.183 presentaciones; y más aún con 2011, el
año pico del kirchnerismo, cuando hubo 2.248 permisos de edificación
presentados. En diálogo con Dos Florines, Adrián Bassi, subsecretario de
Planificación de la actual gestión, explica a qué se debe este fuerte parate
del sector. La economía y la política, una combinación determinante.
Nahuel Amore | DOS FLORINES
La paralización de la construcción en la Argentina no
es sólo efecto del discurso político como consecuencia de la lucha entre facciones.
Los números que se van descubriendo, escasos por cierto, dan cuenta de que el
freno es importante, no sólo en la obra pública, sino también en los
desarrollos privados.
En ese contexto, Paraná no es la excepción y la luz
roja aparece cuando se observa la abrupta caída de los permisos de edificación
que deben presentar en el municipio los profesionales a la hora de querer
iniciar, continuar o regularizar un proyecto. Si bien faltan precisiones por la
compleja situación administrativa con la que asumió el nuevo gobierno municipal,
los datos existentes advierten un parate que supera ampliamente al 50 %.
Según datos a los que accedió DOS FLORINES, en estos
últimos 12 meses –si se cuenta de julio a julio– el total de presentaciones
realizadas en la comuna para aprobar diversas obras civiles es de tan sólo 485
para construir 131.011 metros cuadrados. Sin embargo, en los 12 meses de 2015,
por ejemplo, hubo 1.183 permisos de construcción por 213.132 metros cuadrados
proyectados.
La cifra es aún más alarmante si se la mide con los
momentos de auge del kichnerismo en términos de construcción. En 2011, que fue
el año récord para esta cadena debido al impulso que provocó la reelección de
Cristina Fernández, se presentaron 2.278 pedidos por 123.876 metros cuadrados
proyectados. En 2014, en tanto, si bien bajaron los pedidos a 1.418, se
proyectaron construir 228.514 metros cuadrados. Incluso, en 2013 se proyectaron
170.353 metros cuadraros en base a 1.106 permisos.
En todo caso, la situación podría ser comparable a
2009, en el contexto de una fuerte crisis nacional e internacional que no sólo
repercutió en las diferentes cadenas productivas, sino que también mató al
ladrillo. Ese año, según las estadísticas oficiales, en Paraná se realizaron
434 presentaciones por un total de 72.954 metros cuadrados para construir.
Si bien no existen datos que permitan leer con
detenimiento la tendencia mes a mes desde julio de 2015 a la fecha, sin dudas
que la curva comenzó a caer desde la mitad del año pasado. Incluso, aunque sea
un análisis arriesgado, es lógico pensar que esa curva descendente se torna más
pronunciada cuanto más se acerca a esta fecha, producto de la recesión
económica y la falta de expectativas que genera todo cambio de gestión hasta
tanto implemente su plan de gobierno.
De hecho, el propio Adrián Bassi, subsecretario de
Planificación de la Municipalidad desde que Sergio Varisco volvió a la
intendencia, reconoció en diálogo con DOS FLORINES que el parate es notable. No
obstante, también advirtió que parte del freno fue ocasionado a nivel
administrativo a raíz del cambio de gobierno. En este sentido, denunció que se
encontraron, elementalmente, con una falta de planeamiento urbano serio que les
permita dar continuidad. La cantidad de expedientes de vieja data es apenas una
muestra de ello.
PARALIZACIÓN. Bassi no escatima
en decir que la actividad de la construcción está paralizada y que, lo que se
mueve, es parte de la reactivación de obras que fueron proyectadas con
anterioridad y que ahora se continúan. La mayor muestra, indica, es la de la
obra pública, puesta en freezer principalmente por falta de dinero. De todos
modos, señala que el freno en el sector no pertenece a esta gestión, sino que
se acarrea de años anteriores.
“Lo que vemos es un parate, pero que no surge del
cambio de gobierno, sino que venía decreciendo la actividad varios meses antes.
En realidad, cada vez que hay un cambio de gobierno cada cuatro años, hay un
freno para ver qué pasa y esperar. En este caso, creo que también había una
razón de la economía como para no encarar algunas inversiones, algunos
desarrollos inmobiliarios”, explicó a DOS FLORINES.
En este sentido, según el arquitecto, la paralización
de la construcción tiene varias explicaciones. “Viene porque a nivel económico
no se veía un horizonte muy claro ya a mediados del año pasado. Está la
expectativa del cambio de gobierno. Además, el que estaba con disponibilidad de
fondos para hacer inversiones esperaba para ver qué expectativa podía tener el
mercado en ese sentido, qué cambios se podían hacer”, opinó.
Por cierto, Bassi también es crítico respecto de por
qué aún no hay variables que posibiliten el reimpulso. “Todavía no termina de
arrancar porque ninguno de los anuncios a nivel nacional de la economía ha
modificado el desarrollo que tenía el año pasado el mercado inmobiliario.
Lo que vemos es que no se ha despegado, no se ha
movido. Vemos que el mercado está muy conservador, no se ha todavía establecido
una pauta cierta para el rumbo futuro. Y eso también influye en las decisiones de
inversión en la construcción”, explicó el profesional, con años de experiencia.
En esta línea, Bassi ve con buenos ojos los programas
de viviendas que lanzó el Gobierno de Mauricio Macri. “Cualquier línea de
crédito es positiva, sea para compra o construcción”, expresó, aunque considera
que en el examen global todavía falta por hacer. Para ello, opina, es necesario
más tiempo y definiciones que permitan mover la actividad en su conjunto.
En este contexto, puso como ejemplo las acciones en el
plano local. “Nosotros mismos a nivel municipal estamos tratando de generar
inversiones en la anuencia de un trabajo público privado. Eso también lleva
tiempo, porque hay que adecuar la normativa, hay que tratar con el privado,
establecer un marco para que se adapte y cambiar la lógica que traíamos en
Paraná de que el privado era el enemigo. Todo eso puede llegar a modificar por
lo menos la realidad nuestra de la zona”, analizó.
DESARROLLOS INMOBILIARIOS. En Paraná
no hay nada nuevo. De hecho, Bassi indicó que los emprendimientos
inmobiliarios, en su mayoría, ya estaban iniciados y ahora sólo se están
continuando. En este sentido, recordó que “desde que se empieza a pensar un
desarrollo inmobiliario hasta que se termina y se escritura, no pasan menos de
tres o cuatro años”. Al respecto, remarcó que “hay una inercia de lo que se
viene trabajando en los últimos años, que se va a continuar este año y
seguramente el año que viene”.
Para el arquitecto, además, en Paraná se están
llevando a cabo diferentes tipos de emprendimientos, aunque sin muchas
novedades. “La generación de nuevos modelos demora muchísimo y nosotros lo
estamos impulsando, pensando en una nueva normativa urbana que es la que se
empieza a trabajar ahora junto con los Colegios de profesionales. Eso por
supuesto va a demorar”, acotó.
A modo de anticipo de lo que se podría venir en la
región, Bassi puso como ejemplo un tipo de emprendimientos que tiene mayor
impulso en Córdoba y Rosario. “En Córdoba le dicen las casonas. Es un nuevo
modo de ocupar con baja densidad el terreno pero con alta densidad en la
construcción. Es decir, muchas unidades, con buenos servicios y con mucho
espacio verde libre de terreno”, describió.
Sobre este modelo de construcción, Bassi aclaró que
por ahora no se evidenció en las presentaciones de pedidos de edificación en el
Municipio paranaense. En todo caso, señaló, es parte de las proyecciones que
están previendo los desarrolladores urbanos, en el marco de ideas nuevas que se
empiezan a imponer en un mercado que, aparentemente, se hartó de los edificios
en el casco céntrico.
Consultado por las ventajas de este modelo, el
arquitecto opinó: “Nos gusta mucho esa idea porque el sector de crecimiento
futuro, lo que nosotros llamamos el ecodistrito, va a necesitar de una visión
distinta de la ciudad y no seguir repitiendo el esquema de renta que se venía
trabajando en el centro de la ciudad”. Respecto de los números, Bassi aseguró
que “no cambia la ecuación de rentabilidad económica”, sino que, en todo caso,
“sí cambia la mirada urbana, porque la idea es hacer ciudad y no tanto construir
el elemento edificio puntual”.
EXPANSIÓN Y SERVICIOS. Bassi sabe,
por experiencia y por los estudios que han realizado entre los profesionales,
que el avance inmobiliario en Paraná durante los últimos años no estuvo
acompañado por una planificación general que contemple los servicios. De todos
modos, de aquí en adelante, considera que el esfuerzo debe ser conjunto entre
el Estado y los privados.
“El avance en el territorio tiene que tener en cuenta
toda la infraestructura de servicios y es parte de la ecuación económica que
tendrán que realizar los privados que hagan las inversiones. El municipio per se
no puede cubrir todo el territorio renovando la infraestructura. Eso es
imposible. Ningún municipio del país lo puede hacer”, reflexionó en diálogo con
DOS FLORINES.
Sobre la problemática general en la región, Bassi cuestionó
los barrios del Instituto Autárquico de Planeamiento y Vivienda (IAPV). “Nosotros
tenemos una crisis, sobre todo cuando aparecen los grupos habitacionales del
IAPV y se ubican en la periferia con una gran cantidad de viviendas. Eso
tensiona el crecimiento hacia esos puntos y quedan los vacíos intersticiales,
lo cual genera una trama urbana muy irregular. Y el Estado tiene que terminar
invirtiendo para llegar con los servicios a esos sectores”, planteó.
Bassi advierte que esta situación no es nueva, sino
que viene de larga data. “Modificar y cambiar esa lógica cuesta mucho”,
reconoció. En este sentido, contó las acciones que están encarando. “Nosotros
ya estamos trabajando con el IAPV para empezar a ver la forma de generar tierra
urbana que contenga los nuevos grupos habitacionales del Estado, pero que tenga
otra mirada, que no siga repitiendo esta lógica. Lo único que hace es replicar el
avance sobre el territorio con estas islas que se generan y que después llevan
muchísimos recursos del Estado municipal para cubrir puntualmente ese sector
con todos los servicios”, explicó.
Si bien, como todo proceso, lleva tiempo, Bassi cree
que es el momento para empezar. “Hoy estamos con la Provincia y con la Nación en
sintonía para tener esta modificación de paradigma que ha anunciado Sergio
Varisco”, sostuvo. Además, dijo que entre los distintos sectores que se dedican
al diseño y la construcción hay consenso para empezar a trabajar en ese sentido
y cambiar la forma que se venía trabajando hasta ahora.
“La única manera de que se mantenga esta nueva mirada,
este cambio de paradigma, es que sea compartido por todos los actores que están
trabajando en este rubro, porque si no, no hay forma; si no cada cuatro años
seguimos cortando, barajando y dando de nuevo”, manifestó Bassi.
En este contexto, el funcionario municipal adelantó
que en los próximos días anunciarán “un logro público privado, que tiene que
ver con que el avance sobre el territorio”. Según anticipó a DOS FLORINES, se
avanzará con una normativa de la subdivisión de la tierra, para que “se haga de
manera respetuosa de la geografía, de las cuencas de los arroyos, de las
visuales, de la posibilidad de agregar espacios verdes a la ciudad por
habitante que es muy bajo”. Sobre esto, Bassi aseguró que actualmente hay
cuatro metros cuadrados por habitante y se necesitan, al menos, nueve metros
cuadrados. En ese sentido es que el municipio quiere avanzar, concluyó Bassi.
RECUADROS
Descentralizar la Municipalidad, el
puntapié para planificar la ciudad
Una de las promesas de Sergio Varisco cuando asumió nuevamente
como intendente de Paraná fue sacar la Municipalidad del centro de la ciudad,
ante un evidente colapso del casco histórico. Para ello, propuso la construcción
de un nuevo edificio municipal y la puesta en marcha de un plan de
descentralización. Sin embargo, desde un principio supo que esta apuesta
conlleva un proceso complejo y recursos para concretarla.
Uno de los hombres encargados de estudiar y poner en
funcionamiento esta promesa es Adrián Bassi, subsecretario de Planificación y
presidente de la Asociación de Desarrolladores Urbanos y Viviendas de Entre
Ríos (Aduver). En diálogo con DOS FLORINES, el profesional contó los detalles de
la política que comenzaron a desarrollar.
“Nosotros estamos trabajando en la posibilidad de
hacer no menos de cuatro, tal vez cinco, subcentros. El diseño de estos se van
a concursar. Va a participar el Colegio de Arquitectos y se va a trabajar con
la reglamentación de Fadea (Federación Argentina de Entidades de Arquitectos)”,
señaló Bassi.
Sobre las localizaciones de cada uno de estos
subcentros, el funcionario municipal reconoció que aún no están totalmente
definidos, aunque adelantó que a cada punto se lo piensa de manera estratégica,
según la lógica de mercado, cuya planificación contempla la modificación que se
va a producir en la zona urbana una vez que se asienten. “Hay que estudiarlo
muy bien”, subrayó.
Sobre el traslado del edificio municipal más
importante, Bassi dijo que sería una política elementalmente simbólica. Sobre
este punto, deslizó que está en vistas avanzar hacia el sudoeste de la ciudad.
“Sería para todo lo que es el frente costero sobre el oeste del ejido, dando al
río. Es un sector impresionante a nivel paisajístico, con cercanía de todos los
servicios, con un crecimiento futuro que no da posibilidades a menos de 50
años. Tiene una capacidad enorme, que además se vincula con la nueva obra de
acceso sur de la ciudad”, reflexionó.
Unas de las mayores dudas surgen por la caja del
Estado municipal para hacer frente a este desafío. Sin embargo, Bassi es
optimista. “La ingeniería financiera ya la tenemos prácticamente cerrada. El
municipio no se tiene que endeudar ni tampoco tiene que hacer ningún aporte
adicional extraordinario, sino que con el mismo aporte que está haciendo hoy a
nivel edilicio, lo que es alquileres y gastos normales que está teniendo año a
año, con eso se lograría por lo menos poner la piedra fundamental para el nuevo
edificio municipal”, expresó.
La puesta en marcha de este proceso de
descentralización va de la mano con el Gobierno provincial de Gustavo Bordet.
En relación a esto, Bassi adelantó: “La provincia nos podría acompañar en este
esquema con algún edificio emblemático, que puede contener varios ministerios,
en el mismo sector, para generar un nuevo eje cívico”.
Sobre este punto, el subsecretario de Planificación de
Paraná explicó: “Pasaríamos del centro cívico actual, que es un sector que está
súper saturado en el casco histórico, a un eje cívico, que es una línea de
crecimiento para que sigan incorporándose a futuro otros edificios del Estado,
que se tienen que ir del centro de Paraná, para mejorar el funcionamiento”.
De todos modos, su conclusión deja al descubierto que
la mentalidad política debe salir de la estructura de los cuatro años y pensar
en un proceso, independientemente de los colores políticos. “Estamos hablando
de 15 a 20 años para adelante, como lo indica el planeamiento”, destacó.
EL DATO
56 pedidos de factibilidad presentados
desde julio de 2015 a la fecha, mientras que en 2011 fueron 132.
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