Según José María Armándola, palabra mayor en el sector, los inversores que quieren construir en la ciudad se enfrentan a un dilema. En una entrevista exclusiva con Dos Florines, el profesional indicó por un lado que sólo el 6 % de los paranaenses tiene los ingresos suficientes para adquirir una vivienda, mientras que al resto sólo le alcanza para alquilar. Pero por otro lado, a pesar de que la demanda de alquileres es grande, la renta es tan baja en relación al 1 % histórico que, por momentos, resulta “casi nula”. De todos modos, avizoró un cambio de ciclo y, por lo tanto, destacó que quien es previsible debe seguir apostando al ladrillo.
Nahuel Amore | DOS FLORINES
José María Armándola es el presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos y un reconocido actor dentro del mercado en Paraná. El profesional accedió a una entrevista exclusiva con DOS FLORINES y analizó uno de los principales dilemas a los cuales se deben enfrentar tanto los pequeños ciudadanos que pueden ahorrar, como los inversores locales y los que desembarcan en la capital provincial a la hora de construir: ¿alquilar o vender?
En una primera aproximación, Armándola aseguró que actualmente el poder adquisitivo del grueso de las personas que vive en la ciudad alcanza para alquilar. Según los datos que ofreció, un 94 % del total de la demanda habitacional se cubre con alquileres. Sin embargo, advirtió que el negocio inmobiliario, al igual que otras actividades económicas, se encuentra en recesión y eso repercute primero en los que precios que deben colocar a los contratos de locación y luego en la consecuente rentabilidad.
“La renta que se tiene no es buena. En relación a la renta histórica, estamos muy por debajo”, subrayó. Y señaló: “Finalmente queda en un 0,3 o 0,4 % mensual, en el mejor de los casos”. Esto quiere decir, por ejemplo, que si una vivienda cuesta un millón de pesos, en vez de obtener una retribución por ella de 10.000 pesos por mes –que sería lo ideal para el sector, aunque suene una utopía–, hoy oscila entre los 3 mil y 4 mil pesos.
ALQUILAR.
—¿A qué se debe la renta baja, cuando históricamente fue del 1%?
—Lo del 1 % ya es prehistoria, te diría yo. ¿Qué pasó? Hay menos poder adquisitivo y menos rentabilidad en todas las actividades y lo mismo le pasa a la renta. Encima está muy sobrecargada de impuestos. Nunca se ha tenido sobre la renta inmobiliaria tantos impuestos como en estos momentos.
—¿Cuánto implican los impuestos en la renta?
—Si los aplicás bien, la renta quedaría menor al 0,3 %. Teniendo en cuenta el impuesto al patrimonio, los impuestos provinciales, las tasas municipales y qué tipo de expensas si es que está en propiedad horizontal, la renta quedaría en definitiva casi nula. Lo único por lo cual la gente va al inmueble es porque encuentra un lugar donde resguardar el valor de la moneda. Los pocos que pueden y que tienen un ahorro, al no poder comprar una moneda como el dólar o el euro, lo más sencillo y fácil es comprar un inmueble. Tenemos una tradición, al igual que en el resto de Latinoamérica, de que vamos al inmueble no sólo como modo de ahorro, sino como previsión para el momento de la jubilación.
—Si el 1 % es prehistoria, ¿a cuánto cree que debería estar el nivel de la renta para tener mejor rentabilidad?
—Sin soñar demasiado, si le quedaría al inversor un 0,5 % real, después de pagar impuestos, expensas y mantenimiento, creo que sería bueno. Para llegar al 1 % histórico tendríamos que tener un ciclo positivo bastante largo.
—A pesar de que los clientes se quejan por los precios, es muy grande la demanda de alquiler en Paraná.
—Lo que sucede es que el poder adquisitivo se ha achatado en todos los niveles. Y la demanda tiene un futuro enorme porque hoy el mercado inmobiliario se mueve con menos del 6 % de los posibles compradores. Es decir, de todos aquellos quieren tener una vivienda, sólo el 6 % puede comprar. Entonces, quiere decir que para los alquileres hay para crecer mucho.
—En este sentido, el que construye y quiere alquilar, le conviene...
—Siempre conviene. Hoy cambiar pesos por ladrillos es negocio, incluso sin necesidad de pensar en el alquiler. Ya eso es negocio, porque preservás el valor de la monera. Y si a eso vos le agregarías alguna otra rentabilidad, ahí sí estaríamos en un buen momento.
VENDER.
—¿Y conviene en algún punto construir para vender hoy en la ciudad?
—Lo están haciendo a un ritmo mucho menor. Va dirigido a la gente que tiene capacidad de ahorro. Construir para vender hoy está en un momento relativamente bajo en cuanto a rentabilidad. Pero todos tratan de no parar para entrar en un nuevo ciclo económico que se supone que va a venir, gobierne quien gobierne. Estamos probablemente en el punto más bajo de este ciclo, que no podemos ir más bajo porque se termina en 60 días. Entonces, todos están previendo nuevas medidas económicas, una reactivación económica que, depende qué tan buena sea, ese ciclo va a ser corto o va a ser largo.
—¿Qué motiva hoy a la persona que compra antes de que finalice el ciclo?
—Lo que pasa es que el inmueble sigue siendo hoy el resguardo de los capitales, el resguardo del valor real de la moneda. Al tener alta inflación y no tener ninguna otra forma de cubrirse, la gente va hacia lo más seguro que son los inmuebles. Con el tiempo, estos siempre mantienen el valor real. Entonces, algunos compran. Se sabe que siempre puede haber algún tipo de hecho extraordinario en la macroeconomía como fue la devaluación hace 13 años. Si se vuelve a repetir, puede generar una caída del dólar o revalorización de nuestra moneda. Por ahí puede llegar a pasar, y aclaro que es una posibilidad, que el precio de los inmuebles baje y vuelva a recuperarse. Esto es una característica del mercado inmobiliario: cuando la tendencia macroeconómica empieza a subir, siempre el inmueble supera esa tendencia.
—Así pasó durante los primeros años del kirchnerismo…
—Sí, así pasó. Con la devaluación las propiedades bajaron un 50 % a valor dólar, no a peso. Y después no sólo se recuperaron, sino que superaron ampliamente ese valor anterior. No sabemos si eso mismo va a pasar. Lo que sí está seguro es que, a través del tiempo y mirando todos los planes económicos y todos las épocas y vaivenes que hemos pasado nosotros, el inmueble siempre ha respaldado bien el inversor.
PROPIEDADES.
—Luego de este crecimiento, ¿cómo está ahora el valor de las propiedades?
—El valor de los inmuebles ha bajado suavemente, no mucho. Y estamos en una recesión muy fuerte. Eso es indudable.
—¿Disminuyeron mucho las ventas?
—Pocas ventas no significa que cero ventas. Pocas ventas significa que estamos en un 50 % de lo normal. Pero hay características en el mercado que llevan a esto. Hay alta inflación, no hay crédito, los salarios en realidad están bajos. Hace 15 años atrás se necesitaban 40 salarios para comprar una unidad de un dormitorio y hoy se necesitan alrededor de 120 salarios. Sin crédito es prácticamente imposible. Entonces, hoy hay demasiados inquilinos. Si esto se estabilizaría y volviera a aparecer el crédito, recuperándose rápidamente el salario y con estabilidad económica, ellos pasarían a ser propietarios.
—No les alcanzó para la casa propia, pero en algo gastaron el dinero...
—Lo que pasa es que, al no llegar al inmueble, la gente tiene que gastar la plata porque si no se le pierde sola. Entonces, o compra autos cero kilómetros o compra ropa, celulares o viaja. Prefieren usar ese dinero; antes de perderlo, lo consumen. Pero en realidad, a lo que aspiran es a tener un inmueble. Y si ya tiene un inmueble, aspiran a tener dos y así sucesivamente, en la medida que se pueda. Esto está muy bien estudiado por el marketing y por eso hay una fuerte publicidad sobre lo que se vende y no tanto sobre los inmuebles.
DATOS
- 6 % de la demanda habitacional tiene capacidad de compra en Paraná.
- 0,35 % es el promedio de la renta de locación en la capital entrerriana.
- 0,5 % sería el ideal de renta para José María Armándola.
- 120 salarios se necesitan para comprar una casa en la ciudad.
- 50 % fue la caída de las ventas de inmuebles en los últimos años.
La construcción en Paraná
Para aquel paranaense que tiene dinero y decide invertirlo en la construcción, José María Armándola reflexionó con DOS FLORINES sobre cómo se debe determinar el tipo de vivienda y su ubicación, según la visión inmobiliaria. Además, instó al Estado a planificar de cara al futuro.
- Ubicación: “El que construye tiene que hacer un sondeo de cuál es la unidad más demandada en el lugar que va a construir. Tiene que ver qué se está construyendo para no tener excesiva competencia cuando saque su producto a la venta”, explicó.
- Tiempos: “Debe saber que un producto inmobiliario demora entre uno y dos años ofreciéndose terminado o casi terminado, salvo que se venda en pozo, es decir, formar una sociedad entre un grupo de personas y empezar a construir desde cero”, detalló.
- Zonas: El desarrollo de Paraná ha sido variable en los últimos años. “Cuando llegó a su punto máximo entre 2007 y 2008, se había expandido muchísimo la ciudad hacia las periferias. Hoy se nota una contracción”, advirtió Armándola. Y señaló que esto se debe a que “el constructor va buscando una zona de ubicación tratando de garantizar la venta”.
- Planificación: “Si volvemos a un nuevo ciclo positivo, seguramente se va a volver expandir. Y lo mejor sería que el Estado planifique, cosa que nosotros estamos participando activamente en la capacitación de nuestra gente del Colegio a través del Centro de Estudios Inmobiliarios. Les ofrecimos a todos los candidatos que nosotros podemos participar en lo que es la planificación”, instó.
- Terrenos: “Lo que hay que generar son nuevos espacios, nuevos lugares; está demasiado concentrado todo en el centro. Probablemente habrá que desconcentrar, pero para eso hace falta un trabajo conjunto entre los particulares y el Estado”, subrayó. “Es necesario que haya planificación, obra pública y servicios elementales básicos, que tenga en cuenta también el cuidado del medio ambiente”, concluyó.
“Paraná se cotiza en pesos”
DOS FLORINES le consultó al corredor inmobiliario si Paraná tiene como referencia el precio del dólar en el mercado, luego del crecimiento que tuvo el sector en los últimos años. “Al no tener una referencia estable con nuestra moneda, sí se busca tener un parámetro”, aseguró.
De todos modos, aclaró: “Pero lo que pasa es que los dos mercados no van en forma paralela. El dólar puede reaccionar tanto para arriba como para abajo de una manera inmediata, explosiva, cosa que no sucede con los inmuebles, que se mueven con tendencias lentas. Por eso, en algunos momentos te sirve la referencia y en otros momentos no, porque resultan cifras disparatadas. Por eso, no hay que aferrarse a ese comparable de una manera absoluta”.
En relación a aquellos propietarios de Paraná que por el tipo de vivienda exigen venderla en dólares, Armándola reconoció que son excepciones y, por lo tanto, no se puede decir que sea una tendencia de mercado. En este sentido, remarcó: “Si tenemos que hablar, el mercado de Paraná se cotiza en pesos”.
Nahuel Amore | DOS FLORINES
En una primera aproximación, Armándola aseguró que actualmente el poder adquisitivo del grueso de las personas que vive en la ciudad alcanza para alquilar. Según los datos que ofreció, un 94 % del total de la demanda habitacional se cubre con alquileres. Sin embargo, advirtió que el negocio inmobiliario, al igual que otras actividades económicas, se encuentra en recesión y eso repercute primero en los que precios que deben colocar a los contratos de locación y luego en la consecuente rentabilidad.
“La renta que se tiene no es buena. En relación a la renta histórica, estamos muy por debajo”, subrayó. Y señaló: “Finalmente queda en un 0,3 o 0,4 % mensual, en el mejor de los casos”. Esto quiere decir, por ejemplo, que si una vivienda cuesta un millón de pesos, en vez de obtener una retribución por ella de 10.000 pesos por mes –que sería lo ideal para el sector, aunque suene una utopía–, hoy oscila entre los 3 mil y 4 mil pesos.
ALQUILAR.
—¿A qué se debe la renta baja, cuando históricamente fue del 1%?
—Lo del 1 % ya es prehistoria, te diría yo. ¿Qué pasó? Hay menos poder adquisitivo y menos rentabilidad en todas las actividades y lo mismo le pasa a la renta. Encima está muy sobrecargada de impuestos. Nunca se ha tenido sobre la renta inmobiliaria tantos impuestos como en estos momentos.
—¿Cuánto implican los impuestos en la renta?
—Si los aplicás bien, la renta quedaría menor al 0,3 %. Teniendo en cuenta el impuesto al patrimonio, los impuestos provinciales, las tasas municipales y qué tipo de expensas si es que está en propiedad horizontal, la renta quedaría en definitiva casi nula. Lo único por lo cual la gente va al inmueble es porque encuentra un lugar donde resguardar el valor de la moneda. Los pocos que pueden y que tienen un ahorro, al no poder comprar una moneda como el dólar o el euro, lo más sencillo y fácil es comprar un inmueble. Tenemos una tradición, al igual que en el resto de Latinoamérica, de que vamos al inmueble no sólo como modo de ahorro, sino como previsión para el momento de la jubilación.
—Si el 1 % es prehistoria, ¿a cuánto cree que debería estar el nivel de la renta para tener mejor rentabilidad?
—Sin soñar demasiado, si le quedaría al inversor un 0,5 % real, después de pagar impuestos, expensas y mantenimiento, creo que sería bueno. Para llegar al 1 % histórico tendríamos que tener un ciclo positivo bastante largo.
—A pesar de que los clientes se quejan por los precios, es muy grande la demanda de alquiler en Paraná.
—Lo que sucede es que el poder adquisitivo se ha achatado en todos los niveles. Y la demanda tiene un futuro enorme porque hoy el mercado inmobiliario se mueve con menos del 6 % de los posibles compradores. Es decir, de todos aquellos quieren tener una vivienda, sólo el 6 % puede comprar. Entonces, quiere decir que para los alquileres hay para crecer mucho.
—En este sentido, el que construye y quiere alquilar, le conviene...
—Siempre conviene. Hoy cambiar pesos por ladrillos es negocio, incluso sin necesidad de pensar en el alquiler. Ya eso es negocio, porque preservás el valor de la monera. Y si a eso vos le agregarías alguna otra rentabilidad, ahí sí estaríamos en un buen momento.
VENDER.
—¿Y conviene en algún punto construir para vender hoy en la ciudad?
—Lo están haciendo a un ritmo mucho menor. Va dirigido a la gente que tiene capacidad de ahorro. Construir para vender hoy está en un momento relativamente bajo en cuanto a rentabilidad. Pero todos tratan de no parar para entrar en un nuevo ciclo económico que se supone que va a venir, gobierne quien gobierne. Estamos probablemente en el punto más bajo de este ciclo, que no podemos ir más bajo porque se termina en 60 días. Entonces, todos están previendo nuevas medidas económicas, una reactivación económica que, depende qué tan buena sea, ese ciclo va a ser corto o va a ser largo.
—¿Qué motiva hoy a la persona que compra antes de que finalice el ciclo?
—Lo que pasa es que el inmueble sigue siendo hoy el resguardo de los capitales, el resguardo del valor real de la moneda. Al tener alta inflación y no tener ninguna otra forma de cubrirse, la gente va hacia lo más seguro que son los inmuebles. Con el tiempo, estos siempre mantienen el valor real. Entonces, algunos compran. Se sabe que siempre puede haber algún tipo de hecho extraordinario en la macroeconomía como fue la devaluación hace 13 años. Si se vuelve a repetir, puede generar una caída del dólar o revalorización de nuestra moneda. Por ahí puede llegar a pasar, y aclaro que es una posibilidad, que el precio de los inmuebles baje y vuelva a recuperarse. Esto es una característica del mercado inmobiliario: cuando la tendencia macroeconómica empieza a subir, siempre el inmueble supera esa tendencia.
—Así pasó durante los primeros años del kirchnerismo…
—Sí, así pasó. Con la devaluación las propiedades bajaron un 50 % a valor dólar, no a peso. Y después no sólo se recuperaron, sino que superaron ampliamente ese valor anterior. No sabemos si eso mismo va a pasar. Lo que sí está seguro es que, a través del tiempo y mirando todos los planes económicos y todos las épocas y vaivenes que hemos pasado nosotros, el inmueble siempre ha respaldado bien el inversor.
PROPIEDADES.
—Luego de este crecimiento, ¿cómo está ahora el valor de las propiedades?
—El valor de los inmuebles ha bajado suavemente, no mucho. Y estamos en una recesión muy fuerte. Eso es indudable.
—¿Disminuyeron mucho las ventas?
—Pocas ventas no significa que cero ventas. Pocas ventas significa que estamos en un 50 % de lo normal. Pero hay características en el mercado que llevan a esto. Hay alta inflación, no hay crédito, los salarios en realidad están bajos. Hace 15 años atrás se necesitaban 40 salarios para comprar una unidad de un dormitorio y hoy se necesitan alrededor de 120 salarios. Sin crédito es prácticamente imposible. Entonces, hoy hay demasiados inquilinos. Si esto se estabilizaría y volviera a aparecer el crédito, recuperándose rápidamente el salario y con estabilidad económica, ellos pasarían a ser propietarios.
—No les alcanzó para la casa propia, pero en algo gastaron el dinero...
—Lo que pasa es que, al no llegar al inmueble, la gente tiene que gastar la plata porque si no se le pierde sola. Entonces, o compra autos cero kilómetros o compra ropa, celulares o viaja. Prefieren usar ese dinero; antes de perderlo, lo consumen. Pero en realidad, a lo que aspiran es a tener un inmueble. Y si ya tiene un inmueble, aspiran a tener dos y así sucesivamente, en la medida que se pueda. Esto está muy bien estudiado por el marketing y por eso hay una fuerte publicidad sobre lo que se vende y no tanto sobre los inmuebles.
DATOS
- 6 % de la demanda habitacional tiene capacidad de compra en Paraná.
- 0,35 % es el promedio de la renta de locación en la capital entrerriana.
- 0,5 % sería el ideal de renta para José María Armándola.
- 120 salarios se necesitan para comprar una casa en la ciudad.
- 50 % fue la caída de las ventas de inmuebles en los últimos años.
La construcción en Paraná
Para aquel paranaense que tiene dinero y decide invertirlo en la construcción, José María Armándola reflexionó con DOS FLORINES sobre cómo se debe determinar el tipo de vivienda y su ubicación, según la visión inmobiliaria. Además, instó al Estado a planificar de cara al futuro.
- Ubicación: “El que construye tiene que hacer un sondeo de cuál es la unidad más demandada en el lugar que va a construir. Tiene que ver qué se está construyendo para no tener excesiva competencia cuando saque su producto a la venta”, explicó.
- Tiempos: “Debe saber que un producto inmobiliario demora entre uno y dos años ofreciéndose terminado o casi terminado, salvo que se venda en pozo, es decir, formar una sociedad entre un grupo de personas y empezar a construir desde cero”, detalló.
- Zonas: El desarrollo de Paraná ha sido variable en los últimos años. “Cuando llegó a su punto máximo entre 2007 y 2008, se había expandido muchísimo la ciudad hacia las periferias. Hoy se nota una contracción”, advirtió Armándola. Y señaló que esto se debe a que “el constructor va buscando una zona de ubicación tratando de garantizar la venta”.
- Planificación: “Si volvemos a un nuevo ciclo positivo, seguramente se va a volver expandir. Y lo mejor sería que el Estado planifique, cosa que nosotros estamos participando activamente en la capacitación de nuestra gente del Colegio a través del Centro de Estudios Inmobiliarios. Les ofrecimos a todos los candidatos que nosotros podemos participar en lo que es la planificación”, instó.
- Terrenos: “Lo que hay que generar son nuevos espacios, nuevos lugares; está demasiado concentrado todo en el centro. Probablemente habrá que desconcentrar, pero para eso hace falta un trabajo conjunto entre los particulares y el Estado”, subrayó. “Es necesario que haya planificación, obra pública y servicios elementales básicos, que tenga en cuenta también el cuidado del medio ambiente”, concluyó.
“Paraná se cotiza en pesos”
DOS FLORINES le consultó al corredor inmobiliario si Paraná tiene como referencia el precio del dólar en el mercado, luego del crecimiento que tuvo el sector en los últimos años. “Al no tener una referencia estable con nuestra moneda, sí se busca tener un parámetro”, aseguró.
De todos modos, aclaró: “Pero lo que pasa es que los dos mercados no van en forma paralela. El dólar puede reaccionar tanto para arriba como para abajo de una manera inmediata, explosiva, cosa que no sucede con los inmuebles, que se mueven con tendencias lentas. Por eso, en algunos momentos te sirve la referencia y en otros momentos no, porque resultan cifras disparatadas. Por eso, no hay que aferrarse a ese comparable de una manera absoluta”.
En relación a aquellos propietarios de Paraná que por el tipo de vivienda exigen venderla en dólares, Armándola reconoció que son excepciones y, por lo tanto, no se puede decir que sea una tendencia de mercado. En este sentido, remarcó: “Si tenemos que hablar, el mercado de Paraná se cotiza en pesos”.
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