El arquitecto Fernando de la Rosa reconoció que la falta de terrenos en condiciones para construir es una de las problemáticas que está sufriendo la ciudad, ante un crecimiento y expansión que en los últimos años no tuvo planificación. Por ello, pensando en el desarrollo futuro de la ciudad y la región, instó a que el Estado asuma un estudio completo, que permita diseñar un modelo de metrópolis según las características propias. Advirtió que los servicios de la zona céntrica ya están colapsados y que hay que prevenir en las periferias. En diálogo con DOS FLORINES, hizo hincapié en la necesidad de un nuevo Código Urbano para el Área Metropolitana.
Nahuel Amore | DOS FLORINES
Ante el interrogante planteado por DOS FLORINES de si es conveniente construir para alquilar o vender en Paraná, Fernando de la Rosa, titular de la Regional Oeste Noroeste del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Entre Ríos (Caper), se refirió a las problemáticas previas que son necesarias tratar con urgencia, para luego sí definir aspectos que pertenecen al mercado inmobiliario.
Según le manifestó a este cronista, la ausencia de suelos urbanos en la ciudad y la necesidad de planificar la ciudad de manera integrada con otras localidades, son dos puntos claves que la Comuna y los demás actores de la sociedad civil deben repensar de cara al desarrollo en el futuro inmediato.
“Hay que tener políticas públicas y, en lo posible, legitimarlas. A veces ha pasado que los planificadores no hemos tenido en cuenta la opinión de la mayoría de la gente y a veces lo hemos hecho mal, como el caso de la Terminal. Si vos lo dejás librado al mercado, el mercado no tiene lógica social. La otra lógica se la tiene que dar el rol del Estado. Si no se la da el Estado, no se la da nadie”, reflexionó De la Rosa.
TIERRAS. El profesional señaló que actualmente en la ciudad no hay un control de cuáles son los terrenos en condiciones para construir, que tengan en cuenta tanto los servicios de agua potable, luz, cloacas y asfaltado, como así también el impacto social, económico, topográfico y, fundamentalmente, ambiental que generarían en caso de erigirse viviendas. El ejemplo más polémico por estos días es el edificio de 25 pisos en calle Catamarca, el más alto de la provincia, que genera voces cruzadas.
Ante la ausencia de tierras con servicios, la concentración de la zona céntrica y la expansión sin planificación hacia las periferias, De la Rosa apuntó contra los “tapones de la ciudad”, como son los terrenos del Ejército. “Hoy es una posibilidad de tener suelo urbano, que son los lugares que serían interesantes utilizar. En sus momentos se necesitaban, pero hoy la ciudad creció y necesita de esas tierras”, manifestó.
“Hablando de nuevos sectores, el Ejército es un tema muy particular. Nosotros estamos proponiendo desde el Colegio de Arquitectos y otras organizaciones como la Sudestada, la posibilidad de hacer un tratamiento equitativo, de poder generar plusvalías urbanas para el Estado”, explicó.
Sobre la modalidad de desarrollo para esta zona clave de la ciudad, donde por decisión política hoy se edifica un complejo habitacional del Plan Procrear, detalló: “Tanto la Municipalidad como la Provincia y los privados podrían asociarse para generar nuevas tierras, para poder generar manzanas del damero donde se integren los lotes, sin segmentar. La idea, teniendo esa gran oportunidad que es ese pedazo de tierra del Ejército, es de realmente hacer una ciudad inclusiva, donde nos incluyamos unos a otros. Porque la inclusión no es sólo de los marginales hacia el centro. La inclusión es de ida y vuelta”.
PROCREAR. Entre 2012 y 2015, el Plan Procrear fue elemental a la hora de reimpulsar al sector. Así lo dejan en claro los números aportados a DOS FLORINES por la Regional Oeste Noroeste de Caper. De todos modos, De la Rosa cuestionó: “Uno de los fracasos que tiene el Plan Procrear es no haber contemplado el tema de suelos. Es un plan muy interesante en la implementación, que se lleva adelante, pero el Estado no tenía suelos para participar”.
Ante esta situación, el arquitecto recordó que el mercado subió los precios y a muchos beneficiados les era imposible adquirir un terreno con el crédito otorgado. “Si no tenés una potencia para regular un poquito el mercado, el mercado se dispara para donde quiere”, criticó. Y agregó: “Un tema que parece maravilloso, no se estudió en su complejidad. Antes de construir, no se pensó en el suelo urbano, que es el terreno pero con servicios”.
Con números sobre la mesa, el arquitecto indicó que de los 1.160 beneficiados, sólo pudieron acceder al suelo urbano en la ciudad “alrededor de 300 o 400”. Ante esta problemática, recordó que “mucha gente se tuvo que ir a buscar terrenos fuera de la ciudad, como Sauce Montrull, donde se encontraron con otros problemas”.
“El caso de Sauce Montrull no es tan grave como en algunas urbanizaciones rurales como Colonia Ensayo”, indicó. “Ahí falló el tema de la planificación, porque en ese lugar no sabés si vas a tener recolección de basura; luz sí va a haber, pero el agua no se sabe la calidad que va a tener porque estás sacando del medio del campo y no sabés cómo están las napas; además están latentes cuestiones de salubridad como el tema del cáncer por la producción intensiva con agroquímicos”, advirtió.
CÓDIGO URBANO. Ante esta problemática, que se suma a los precios especulativos en los espacios que aún están baldíos dentro del ejido de la capital provincial, De la Rosa señaló que “nos debemos una discusión mucho más seria”, que apunte hacia la modificación del Código Urbano.
“Noto que están los que dicen que hay que densificar el centro de cualquier manera, como asegura el BID (Banco Interamericano de Desarrollo), y están aquellos que dicen que es mejor expandirse. A mí me parece que cualquier idea simplista es un error, porque las cuestiones urbanas son muy complejas. Lo que hay que hacer es empezar a hablar de un nuevo Código Urbano Metropolitano, que tiene tratar el tema del territorio, que tiene que hablar de lo ambiental”, instó.
Desde su punto de vista, se trata de “cosas que quedaron soslayadas, fruto de la repetición de cortar y pegar lo que han sido los códigos urbanos de las grandes metrópolis como Buenos Aires, Rosario o Córdoba. Se han traído muchas cosas enlatadas”.
Según el arquitecto, uno de los aspectos que quedaron relegados fue el de atender a la topografía de la ciudad, lo cual lleva a que cada uno haga lo que quiera o le convenga a la hora de construir. “Desde el Colegio planteamos el tema de que tenemos que tener otro modelo de crecimiento de la ciudad, otro esquema, de ‘Peine Verde’. La idea es que si se tuviera el eje en el río Paraná, los dientes del peine serían los arroyos. Y estos no se deberían entubar”, afirmó.
En este sentido, advirtió: “Por ausencia de suelo, mucha gente se va a los márgenes de los arroyos, donde el funcionamiento del caudal no siempre es muy tranquilo y puede haber desbarrancamientos”. A raíz de esta situación particular de la ciudad, recomendó: “Lo que no tenemos que hacer en estos lugares es rellenar. Lo que uno puede hacer en la barranca es comerla, sacarle tierra, pero no podés agregarle porque se lava. Sin embargo, lo seguimos haciendo”.
SERVICIOS. “Nosotros tenemos el concepto cultural de que el inmobiliario aconseja comprar en el centro, porque tiene más valor y porque podés construir más alto, como no pasa fuera de los boulevares. Nuestro Código Urbano lo incita a través del FOT (Factor de Ocupación del Terreno). Entonces, lo que acá hay es el problema de la concentración. El que tiene el manojo no lo larga, en vez de pensar de manera más equilibrada”, reflexionó De la Rosa.
Por esto, el profesional hizo hincapié en la necesidad de “hacer un estudio muy serio sobre el estado de la infraestructura”. Uno de los principales aspectos que mencionó fue el de la red de agua que, a partir de la nueva planta potabilizadora que cambió el sistema de distribución, las cañerías quedaron obsoletas, se revientan y se producen grandes pérdidas, que llevan entre otras cosas, a la rotura de las calles.
“No sé si los servicios que están bajo tierra están en buenas condiciones. Sospecho que están en condiciones de irregulares a malas. Yo considero que hay grandes problemas en el centro y no podemos seguir densificando la zona. No hay ningún informe de este tipo. Creo que tenemos que hacerlo cuanto antes porque si no va a ser una irresponsabilidad”, planteó.
Sobre la planificación de los servicios, también apuntó su mirada hacia las demás zonas en expansión, como Oro Verde, San Benito, Colonia Avellaneda y Sauce Montrull. “Hace rato que somos una ciudad mucho más grande de lo que creemos. Lo que pase en San Benito nos va a afectar a nosotros y viceversa. El tema de que vos puedas llegar en 25 minutos desde esas localidades hasta el centro de Paraná, significa que son el mismo lugar. Por eso, nosotros hablamos de que tiene que ser un Código Urbano Metropolitano”, expresó. “Para tener una ciudad equitativa, tenés que tener un control de todas las variables y un buen planteo que asuma su complejidad”, finalizó.
La construcción, en números
Desde la Regional Oeste Noroeste del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Entre Ríos, presentaron a DOS FLORINES una serie de datos claves sobre los metros cuadrados proyectados en la región entre 2012 y 2015, que permiten comprender las características que tuvo y tiene el desarrollo del sector en estas tierras. Si bien los números también incluyen a los departamentos Villaguay, Diamante y La Paz, remarcaron que el 80 % del total corresponde a Paraná. Además, señalaron que los números son parciales, no sólo porque aún no finalizó este año, sino porque sólo contempla los proyectos presentados por los más de 500 arquitectos matriculados, sin contar con los que realizan ingenieros y maestros mayores de obra.
Aclaradas estas cuestiones, en primer lugar destacaron que hubo un leve crecimiento entre 2012 y 2014. Si bien este año aún no terminó, advirtieron que estamos en un año electoral, lo cual genera mayor incertidumbre y especulación por parte de los inversores.
Por otra parte, subrayaron que el rango más pequeño, de las viviendas que van de 0 a 400 metros cuadrados, fue el que provocó mayor impulso al sector. En este sentido, señalaron al Plan Procrear como el principal responsable del repunte de la construcción, sobre todo en 2013 y 2014, con un total 104.746 m2 y 116.752 m2, respectivamente.
En cuanto al rango que va de 401 a 1.000 metros cuadrados, que se trata de los pequeños departamentos de dos o tres pisos, observaron que hubo una constancia. No así sucedió con los edificios de más de cinco pisos –rango de más de 1.000 m2–, que ha sido variable. Las mayores construcciones se realizaron en 2012 con 90.000 m2 y decayó en 2013 a 50.000 m2. De todos modos, aclararon que no podría comprenderse como una tendencia, ya que los números resultan de la suma de metros cuadrados, donde puede haber proyectos más grandes que otros por única vez.
Respecto de este último punto, aclararon que por fuera de las estadísticas sí quedaron algunos casos que llaman especiales. En 2012 hay viviendas del IAPV por más de 10.000 m2. En 2014 figura el conjunto habitacional del Procrear en los terrenos del Ejército, que suma 62.566 m2. Y este año está el Centro de Convenciones, que alcanza los 5.750 m2. Finalmente, indicaron que aún resta conocer la dimensión de obras como el Hospital de la Baxada y el shopping en la exfábrica de fósforos.
Nahuel Amore | DOS FLORINES
Según le manifestó a este cronista, la ausencia de suelos urbanos en la ciudad y la necesidad de planificar la ciudad de manera integrada con otras localidades, son dos puntos claves que la Comuna y los demás actores de la sociedad civil deben repensar de cara al desarrollo en el futuro inmediato.
“Hay que tener políticas públicas y, en lo posible, legitimarlas. A veces ha pasado que los planificadores no hemos tenido en cuenta la opinión de la mayoría de la gente y a veces lo hemos hecho mal, como el caso de la Terminal. Si vos lo dejás librado al mercado, el mercado no tiene lógica social. La otra lógica se la tiene que dar el rol del Estado. Si no se la da el Estado, no se la da nadie”, reflexionó De la Rosa.
TIERRAS. El profesional señaló que actualmente en la ciudad no hay un control de cuáles son los terrenos en condiciones para construir, que tengan en cuenta tanto los servicios de agua potable, luz, cloacas y asfaltado, como así también el impacto social, económico, topográfico y, fundamentalmente, ambiental que generarían en caso de erigirse viviendas. El ejemplo más polémico por estos días es el edificio de 25 pisos en calle Catamarca, el más alto de la provincia, que genera voces cruzadas.
Ante la ausencia de tierras con servicios, la concentración de la zona céntrica y la expansión sin planificación hacia las periferias, De la Rosa apuntó contra los “tapones de la ciudad”, como son los terrenos del Ejército. “Hoy es una posibilidad de tener suelo urbano, que son los lugares que serían interesantes utilizar. En sus momentos se necesitaban, pero hoy la ciudad creció y necesita de esas tierras”, manifestó.
“Hablando de nuevos sectores, el Ejército es un tema muy particular. Nosotros estamos proponiendo desde el Colegio de Arquitectos y otras organizaciones como la Sudestada, la posibilidad de hacer un tratamiento equitativo, de poder generar plusvalías urbanas para el Estado”, explicó.
Sobre la modalidad de desarrollo para esta zona clave de la ciudad, donde por decisión política hoy se edifica un complejo habitacional del Plan Procrear, detalló: “Tanto la Municipalidad como la Provincia y los privados podrían asociarse para generar nuevas tierras, para poder generar manzanas del damero donde se integren los lotes, sin segmentar. La idea, teniendo esa gran oportunidad que es ese pedazo de tierra del Ejército, es de realmente hacer una ciudad inclusiva, donde nos incluyamos unos a otros. Porque la inclusión no es sólo de los marginales hacia el centro. La inclusión es de ida y vuelta”.
PROCREAR. Entre 2012 y 2015, el Plan Procrear fue elemental a la hora de reimpulsar al sector. Así lo dejan en claro los números aportados a DOS FLORINES por la Regional Oeste Noroeste de Caper. De todos modos, De la Rosa cuestionó: “Uno de los fracasos que tiene el Plan Procrear es no haber contemplado el tema de suelos. Es un plan muy interesante en la implementación, que se lleva adelante, pero el Estado no tenía suelos para participar”.
Ante esta situación, el arquitecto recordó que el mercado subió los precios y a muchos beneficiados les era imposible adquirir un terreno con el crédito otorgado. “Si no tenés una potencia para regular un poquito el mercado, el mercado se dispara para donde quiere”, criticó. Y agregó: “Un tema que parece maravilloso, no se estudió en su complejidad. Antes de construir, no se pensó en el suelo urbano, que es el terreno pero con servicios”.
Con números sobre la mesa, el arquitecto indicó que de los 1.160 beneficiados, sólo pudieron acceder al suelo urbano en la ciudad “alrededor de 300 o 400”. Ante esta problemática, recordó que “mucha gente se tuvo que ir a buscar terrenos fuera de la ciudad, como Sauce Montrull, donde se encontraron con otros problemas”.
“El caso de Sauce Montrull no es tan grave como en algunas urbanizaciones rurales como Colonia Ensayo”, indicó. “Ahí falló el tema de la planificación, porque en ese lugar no sabés si vas a tener recolección de basura; luz sí va a haber, pero el agua no se sabe la calidad que va a tener porque estás sacando del medio del campo y no sabés cómo están las napas; además están latentes cuestiones de salubridad como el tema del cáncer por la producción intensiva con agroquímicos”, advirtió.
CÓDIGO URBANO. Ante esta problemática, que se suma a los precios especulativos en los espacios que aún están baldíos dentro del ejido de la capital provincial, De la Rosa señaló que “nos debemos una discusión mucho más seria”, que apunte hacia la modificación del Código Urbano.
“Noto que están los que dicen que hay que densificar el centro de cualquier manera, como asegura el BID (Banco Interamericano de Desarrollo), y están aquellos que dicen que es mejor expandirse. A mí me parece que cualquier idea simplista es un error, porque las cuestiones urbanas son muy complejas. Lo que hay que hacer es empezar a hablar de un nuevo Código Urbano Metropolitano, que tiene tratar el tema del territorio, que tiene que hablar de lo ambiental”, instó.
Desde su punto de vista, se trata de “cosas que quedaron soslayadas, fruto de la repetición de cortar y pegar lo que han sido los códigos urbanos de las grandes metrópolis como Buenos Aires, Rosario o Córdoba. Se han traído muchas cosas enlatadas”.
Según el arquitecto, uno de los aspectos que quedaron relegados fue el de atender a la topografía de la ciudad, lo cual lleva a que cada uno haga lo que quiera o le convenga a la hora de construir. “Desde el Colegio planteamos el tema de que tenemos que tener otro modelo de crecimiento de la ciudad, otro esquema, de ‘Peine Verde’. La idea es que si se tuviera el eje en el río Paraná, los dientes del peine serían los arroyos. Y estos no se deberían entubar”, afirmó.
En este sentido, advirtió: “Por ausencia de suelo, mucha gente se va a los márgenes de los arroyos, donde el funcionamiento del caudal no siempre es muy tranquilo y puede haber desbarrancamientos”. A raíz de esta situación particular de la ciudad, recomendó: “Lo que no tenemos que hacer en estos lugares es rellenar. Lo que uno puede hacer en la barranca es comerla, sacarle tierra, pero no podés agregarle porque se lava. Sin embargo, lo seguimos haciendo”.
SERVICIOS. “Nosotros tenemos el concepto cultural de que el inmobiliario aconseja comprar en el centro, porque tiene más valor y porque podés construir más alto, como no pasa fuera de los boulevares. Nuestro Código Urbano lo incita a través del FOT (Factor de Ocupación del Terreno). Entonces, lo que acá hay es el problema de la concentración. El que tiene el manojo no lo larga, en vez de pensar de manera más equilibrada”, reflexionó De la Rosa.
Por esto, el profesional hizo hincapié en la necesidad de “hacer un estudio muy serio sobre el estado de la infraestructura”. Uno de los principales aspectos que mencionó fue el de la red de agua que, a partir de la nueva planta potabilizadora que cambió el sistema de distribución, las cañerías quedaron obsoletas, se revientan y se producen grandes pérdidas, que llevan entre otras cosas, a la rotura de las calles.
“No sé si los servicios que están bajo tierra están en buenas condiciones. Sospecho que están en condiciones de irregulares a malas. Yo considero que hay grandes problemas en el centro y no podemos seguir densificando la zona. No hay ningún informe de este tipo. Creo que tenemos que hacerlo cuanto antes porque si no va a ser una irresponsabilidad”, planteó.
Sobre la planificación de los servicios, también apuntó su mirada hacia las demás zonas en expansión, como Oro Verde, San Benito, Colonia Avellaneda y Sauce Montrull. “Hace rato que somos una ciudad mucho más grande de lo que creemos. Lo que pase en San Benito nos va a afectar a nosotros y viceversa. El tema de que vos puedas llegar en 25 minutos desde esas localidades hasta el centro de Paraná, significa que son el mismo lugar. Por eso, nosotros hablamos de que tiene que ser un Código Urbano Metropolitano”, expresó. “Para tener una ciudad equitativa, tenés que tener un control de todas las variables y un buen planteo que asuma su complejidad”, finalizó.
La construcción, en números
Desde la Regional Oeste Noroeste del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Entre Ríos, presentaron a DOS FLORINES una serie de datos claves sobre los metros cuadrados proyectados en la región entre 2012 y 2015, que permiten comprender las características que tuvo y tiene el desarrollo del sector en estas tierras. Si bien los números también incluyen a los departamentos Villaguay, Diamante y La Paz, remarcaron que el 80 % del total corresponde a Paraná. Además, señalaron que los números son parciales, no sólo porque aún no finalizó este año, sino porque sólo contempla los proyectos presentados por los más de 500 arquitectos matriculados, sin contar con los que realizan ingenieros y maestros mayores de obra.
Aclaradas estas cuestiones, en primer lugar destacaron que hubo un leve crecimiento entre 2012 y 2014. Si bien este año aún no terminó, advirtieron que estamos en un año electoral, lo cual genera mayor incertidumbre y especulación por parte de los inversores.
Por otra parte, subrayaron que el rango más pequeño, de las viviendas que van de 0 a 400 metros cuadrados, fue el que provocó mayor impulso al sector. En este sentido, señalaron al Plan Procrear como el principal responsable del repunte de la construcción, sobre todo en 2013 y 2014, con un total 104.746 m2 y 116.752 m2, respectivamente.
En cuanto al rango que va de 401 a 1.000 metros cuadrados, que se trata de los pequeños departamentos de dos o tres pisos, observaron que hubo una constancia. No así sucedió con los edificios de más de cinco pisos –rango de más de 1.000 m2–, que ha sido variable. Las mayores construcciones se realizaron en 2012 con 90.000 m2 y decayó en 2013 a 50.000 m2. De todos modos, aclararon que no podría comprenderse como una tendencia, ya que los números resultan de la suma de metros cuadrados, donde puede haber proyectos más grandes que otros por única vez.
Respecto de este último punto, aclararon que por fuera de las estadísticas sí quedaron algunos casos que llaman especiales. En 2012 hay viviendas del IAPV por más de 10.000 m2. En 2014 figura el conjunto habitacional del Procrear en los terrenos del Ejército, que suma 62.566 m2. Y este año está el Centro de Convenciones, que alcanza los 5.750 m2. Finalmente, indicaron que aún resta conocer la dimensión de obras como el Hospital de la Baxada y el shopping en la exfábrica de fósforos.
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